Budowa instalacji wykorzystującej odnawialne źródła energii wymaga znacznie więcej niż wyboru technologii, zakupu urządzeń i zabezpieczenia finansowania. Zanim inwestor rozpocznie roboty budowlane, musi przede wszystkim sprawdzić możliwość realizacji przedsięwzięcia w danej lokalizacji, uregulować kwestie związane z nieruchomością, przejść wymagane procedury planistyczne i środowiskowe, uzyskać warunki przyłączenia do sieci oraz – zależnie od rodzaju inwestycji – pozwolenie na budowę lub dokonać odpowiedniego zgłoszenia. Zakres formalności nie jest przy tym identyczny dla farmy fotowoltaicznej, elektrowni wiatrowej, biogazowni czy małej elektrowni wodnej. Dlatego przygotowanie inwestycji OZE powinno zaczynać się od prawnego i technicznego badania projektu, a nie od samych prac budowlanych.
Sprawdź ➡ budowa inwestycji oze!
Od czego zacząć przygotowanie inwestycji OZE?
Pierwszym etapem powinno być sprawdzenie, czy planowana inwestycja w ogóle może powstać w wybranym miejscu. Na tym etapie analizuje się jednocześnie stan prawny nieruchomości, przeznaczenie terenu, uwarunkowania środowiskowe, możliwość dojazdu, dostęp do infrastruktury oraz realne perspektywy przyłączenia instalacji do sieci elektroenergetycznej lub gazowej.
Takie badanie określa się często jako due diligence inwestycji. Jego przeprowadzenie przed zakupem lub długoterminową dzierżawą gruntu może zapobiec sytuacji, w której inwestor dysponuje działką, lecz ze względów prawnych, środowiskowych albo technicznych nie może na niej wybudować instalacji.
Szczególnego znaczenia nabiera możliwość przyłączenia źródła do sieci. Nawet bardzo korzystna lokalizacja pod względem nasłonecznienia lub warunków wiatrowych nie zapewnia powodzenia projektu, jeżeli lokalna infrastruktura sieciowa nie pozwala na odbiór planowanej mocy.
Tytuł prawny do nieruchomości pod inwestycję OZE
Inwestor musi posiadać odpowiedni tytuł prawny pozwalający mu korzystać z terenu przeznaczonego pod budowę. Może to być przede wszystkim własność, użytkowanie wieczyste albo odpowiednio skonstruowana umowa dzierżawy.
Przy inwestycjach OZE umowy dzierżawy zawierane są zazwyczaj na wiele lat. Powinny zatem uwzględniać nie tylko etap budowy i eksploatacji instalacji, lecz również możliwość przeprowadzenia badań, wykonania infrastruktury towarzyszącej, ustanowienia służebności, doprowadzenia przyłącza oraz późniejszego demontażu urządzeń.
Przed podpisaniem umowy należy przeanalizować księgę wieczystą nieruchomości. Istotne są między innymi prawa osób trzecich, hipoteki, istniejące służebności oraz ograniczenia mogące utrudnić realizację inwestycji.
W przypadku większych instalacji konieczne bywa również pozyskanie prawa do korzystania z sąsiednich nieruchomości, na przykład dla przewodów elektroenergetycznych, stacji transformatorowej lub drogi dojazdowej. Teren samej elektrowni nie zawsze jest więc jedyną nieruchomością, którą trzeba zabezpieczyć przed rozpoczęciem projektu.
Zgodność inwestycji OZE z planowaniem przestrzennym
Jedną z najważniejszych kwestii jest ustalenie, czy dana inwestycja jest dopuszczalna zgodnie z obowiązującymi zasadami planowania przestrzennego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, inwestor powinien sprawdzić przeznaczenie działki oraz wszystkie zawarte w planie ograniczenia. Plan może określać między innymi dopuszczalne funkcje terenu, parametry zabudowy, wysokość obiektów, zasady ochrony krajobrazu lub warunki lokalizacji infrastruktury technicznej.
Nie wystarczy więc ustalenie, że na danym terenie ogólnie dopuszczona jest infrastruktura energetyczna. Trzeba sprawdzić, czy parametry konkretnego projektu odpowiadają zapisom planu.
Szczególne regulacje dotyczą inwestycji wiatrowych. Lokalizacja elektrowni wiatrowych jest powiązana z dodatkowymi wymaganiami wynikającymi z przepisów szczególnych, w tym z zasadami dotyczącymi odległości od zabudowy mieszkaniowej i form ochrony przyrody. Przed przygotowaniem projektu należy każdorazowo sprawdzić aktualne brzmienie tych regulacji.
Decyzja o warunkach zabudowy
Jeżeli miejscowy plan nie obowiązuje, w niektórych przypadkach konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Możliwość skorzystania z tej procedury zależy jednak od rodzaju inwestycji i aktualnych przepisów planistycznych.
System planowania przestrzennego w Polsce podlega zmianom związanym z reformą planowania gminnego i wprowadzaniem planów ogólnych. Z tego względu już na początkowym etapie inwestor powinien sprawdzić, jaki dokument planistyczny obowiązuje dla konkretnej działki i jaka procedura lokalizacyjna może zostać zastosowana.
Uzyskanie decyzji środowiskowej nie zastępuje ustaleń planistycznych, podobnie jak zgodność inwestycji z miejscowym planem nie zwalnia automatycznie z obowiązków środowiskowych. Są to odrębne elementy procesu inwestycyjnego.
Czy inwestycja OZE wymaga decyzji środowiskowej?
Część projektów OZE może zostać uznana za przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko. W takim przypadku przed uzyskaniem kolejnych decyzji inwestycyjnych konieczne jest przeprowadzenie procedury środowiskowej i uzyskanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Obowiązek ten zależy między innymi od rodzaju instalacji, jej parametrów, powierzchni zajmowanego terenu oraz lokalizacji. Znaczenie może mieć również położenie inwestycji w pobliżu obszarów Natura 2000, rezerwatów, parków krajobrazowych, korytarzy ekologicznych lub innych terenów chronionych.
Karta informacyjna przedsięwzięcia i raport OOŚ
W postępowaniu środowiskowym inwestor może być zobowiązany do przedstawienia karty informacyjnej przedsięwzięcia. Dokument opisuje projekt, jego lokalizację, skalę oraz przewidywane oddziaływanie na środowisko.
W zależności od charakteru przedsięwzięcia organ może stwierdzić konieczność przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko. Wówczas wymagane jest przygotowanie znacznie bardziej szczegółowego raportu.
Analiza może obejmować między innymi wpływ na ludzi, zwierzęta, roślinność, wodę, glebę, krajobraz, klimat oraz dobra materialne. W przypadku elektrowni wiatrowych szczególnie istotne mogą być zagadnienia związane z hałasem oraz oddziaływaniem na ptaki i nietoperze. Przy dużych farmach fotowoltaicznych analizowane są między innymi zajęcie terenu, zmiana sposobu jego użytkowania oraz oddziaływanie na lokalne siedliska.
Warunki określone w decyzji środowiskowej muszą zostać uwzględnione w dalszym projektowaniu inwestycji. Zmiana parametrów przedsięwzięcia na późniejszym etapie może prowadzić do konieczności ponownej analizy środowiskowej.
Warunki przyłączenia instalacji OZE do sieci
W przypadku inwestycji produkującej energię elektryczną jednym z kluczowych etapów jest uzyskanie warunków przyłączenia do sieci od właściwego operatora systemu dystrybucyjnego albo przesyłowego.
Wniosek o określenie warunków przyłączenia zawiera informacje dotyczące między innymi planowanej mocy, charakterystyki jednostek wytwórczych, lokalizacji oraz parametrów technicznych instalacji. Operator analizuje, czy przyłączenie nowego źródła jest możliwe przy uwzględnieniu stanu i zdolności przesyłowych sieci.
Sama bliskość linii elektroenergetycznej lub stacji transformatorowej nie oznacza, że instalacja będzie mogła zostać przyłączona. O możliwości przyłączenia decydują parametry techniczne systemu, dostępna moc przyłączeniowa oraz możliwość zachowania wymaganych warunków pracy sieci.
Po uzyskaniu warunków zawierana jest umowa o przyłączenie określająca między innymi zakres prac, obowiązki stron, parametry przyłącza oraz zasady jego realizacji.
Dla inwestora jest to jeden z najistotniejszych elementów całego procesu. Brak możliwości przyłączenia do sieci może pozbawić projekt ekonomicznego uzasadnienia nawet wtedy, gdy wszystkie pozostałe uwarunkowania są korzystne.
Czy przed budową instalacji OZE potrzebne jest pozwolenie na budowę?
Obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę zależy od charakteru i parametrów konkretnej instalacji. Niektóre niewielkie instalacje mogą korzystać z uproszczonych procedur przewidzianych przez Prawo budowlane, natomiast większe elektrownie OZE zasadniczo wymagają przeprowadzenia pełnej procedury administracyjnej.
W przypadku inwestycji wymagającej pozwolenia konieczne jest przygotowanie projektu budowlanego przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia. Dokumentacja musi uwzględniać między innymi ustalenia planistyczne, warunki decyzji środowiskowej, wymagania techniczne oraz sposób zagospodarowania działki.
Do wniosku dołącza się dokumenty wymagane przepisami Prawa budowlanego, w tym dotyczące prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Uzyskanie decyzji nie zawsze oznacza, że roboty można rozpocząć tego samego dnia. Konieczne jest spełnienie wymogów związanych ze skutecznością lub ostatecznością odpowiedniego rozstrzygnięcia oraz wykonanie wymaganych czynności poprzedzających rozpoczęcie robót.
Pozwolenia dodatkowe zależne od lokalizacji inwestycji
Nie każda inwestycja OZE wymaga tych samych decyzji. Dodatkowe obowiązki pojawiają się przede wszystkim wtedy, gdy przedsięwzięcie ingeruje w grunty rolne lub leśne, stosunki wodne, zabytki albo tereny objęte szczególnymi formami ochrony.
W zależności od projektu konieczne może być uzyskanie między innymi:
- zgody lub decyzji związanej z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej albo leśnej, pozwolenia wodnoprawnego, uzgodnień dotyczących usuwania drzew i krzewów, decyzji konserwatora zabytków, zgody na lokalizację infrastruktury w pasie drogowym oraz odpowiednich praw do prowadzenia przewodów przez cudze nieruchomości;
- uzgodnień wynikających ze szczególnego położenia inwestycji, na przykład w pobliżu lotniska, infrastruktury wojskowej, linii kolejowej, wałów przeciwpowodziowych, terenów górniczych, sieci przesyłowych lub obiektów objętych ograniczeniami wysokościowymi.
Zakres wymaganych uzgodnień powinien zostać ustalony indywidualnie. W praktyce dwa projekty fotowoltaiczne o bardzo zbliżonej mocy mogą wymagać zupełnie innego zestawu decyzji wyłącznie z powodu odmiennego położenia.
Formalności dla różnych rodzajów odnawialnych źródeł energii
Farma fotowoltaiczna
W przypadku farmy fotowoltaicznej szczególne znaczenie mają przeznaczenie gruntu, kwestie środowiskowe, możliwość przyłączenia oraz status gruntów rolnych. Analizy wymaga zarówno teren zajęty przez moduły, jak i lokalizacja stacji transformatorowych, magazynów energii, tras kablowych oraz dróg technicznych.
W praktyce należy również sprawdzić, czy rozbudowa projektu o magazyn energii nie wpływa na dokumentację administracyjną lub warunki przyłączenia.
Elektrownia wiatrowa
Przy elektrowniach wiatrowych procedura jest zazwyczaj bardziej rozbudowana. Znaczenie mają wymogi lokalizacyjne, oddziaływanie akustyczne, uwarunkowania krajobrazowe, migracje ptaków i nietoperzy, wysokość konstrukcji oraz możliwość kolizji z infrastrukturą lotniczą lub wojskową.
Część analiz przyrodniczych wymaga obserwacji prowadzonych w odpowiednio długim okresie, dlatego przygotowanie projektu wiatrowego powinno uwzględniać je już w harmonogramie początkowej fazy inwestycji.
Biogazownia i biometanownia
W projektach biogazowych poza typowymi procedurami budowlanymi i środowiskowymi istotne są kwestie związane z rodzajem stosowanych substratów, gospodarką odpadami i produktami ubocznymi, emisjami, gospodarką wodno-ściekową oraz sposobem zagospodarowania pofermentu.
Inny może być również model przyłączenia. Energia może być wytwarzana w jednostce kogeneracyjnej i przekazywana do sieci elektroenergetycznej, natomiast przy produkcji biometanu znaczenia nabierają wymagania dotyczące wprowadzania gazu do odpowiedniej sieci.
Elektrownia wodna
Budowa lub modernizacja elektrowni wodnej jest silnie związana z przepisami dotyczącymi gospodarowania wodami. W zależności od inwestycji konieczne mogą być decyzje lub pozwolenia odnoszące się do szczególnego korzystania z wód, urządzeń wodnych oraz wpływu przedsięwzięcia na stan wód i ekosystem.
Należy również przeanalizować kwestie migracji ryb, ciągłości ekologicznej cieków, ochrony przeciwpowodziowej oraz praw do korzystania z nieruchomości i urządzeń związanych z gospodarką wodną.
W jakiej kolejności załatwiać formalności przed budową OZE?
Nie istnieje jeden harmonogram odpowiedni dla każdego projektu, ponieważ poszczególne procedury pozostają ze sobą powiązane. Decyzja środowiskowa może być wymagana przed wydaniem kolejnej decyzji administracyjnej, ustalenia planistyczne wpływają na możliwość projektowania obiektu, a warunki przyłączenia decydują o technicznej i ekonomicznej zasadności całego przedsięwzięcia.
W praktyce proces przygotowania inwestycji można przedstawić następująco:
- analiza lokalizacji, nieruchomości i podstawowych ograniczeń prawnych;
- zabezpieczenie tytułu prawnego do gruntu;
- sprawdzenie uwarunkowań planistycznych;
- wstępna analiza możliwości przyłączenia do sieci;
- przeprowadzenie procedury środowiskowej, jeżeli jest wymagana;
- uzyskanie warunków przyłączenia i przygotowanie infrastruktury przyłączeniowej;
- uzyskanie dodatkowych decyzji dotyczących między innymi gruntów, wód, dróg lub zabytków;
- przygotowanie projektu budowlanego;
- uzyskanie pozwolenia na budowę albo przeprowadzenie odpowiedniej procedury zgłoszeniowej;
- dopełnienie formalności bezpośrednio poprzedzających rozpoczęcie robót.
W praktyce wiele z tych działań może być prowadzonych równolegle. Trzeba jednak wcześniej ustalić, które rozstrzygnięcia stanowią formalną podstawę do wydania kolejnych decyzji.
Najczęstsze błędy przy przygotowaniu inwestycji OZE
Jednym z podstawowych błędów jest zakup gruntu przed dokładnym sprawdzeniem możliwości realizacji inwestycji. Atrakcyjna cena działki nie rekompensuje problemów wynikających z niekorzystnego planu miejscowego, ograniczeń środowiskowych lub braku możliwości przyłączenia.
Ryzykowne jest również traktowanie procesu przyłączeniowego jako formalności, którą można pozostawić na później. W praktyce dostęp do sieci należy oceniać już na wczesnym etapie rozwijania projektu.
Kolejnym problemem jest przygotowywanie kolejnych dokumentów na podstawie różnych parametrów inwestycji. Moc instalacji, powierzchnia terenu, liczba urządzeń czy przebieg infrastruktury powinny być spójne w dokumentacji środowiskowej, planistycznej, przyłączeniowej i budowlanej. Istotna zmiana projektu może powodować konieczność ponownego przeprowadzenia części procedur.
Inwestor powinien również uwzględniać terminy ważności poszczególnych dokumentów, warunki zawarte w decyzjach oraz harmonogram realizacji obowiązków wynikających z umowy przyłączeniowej.
Czy koncesja URE jest potrzebna przed rozpoczęciem budowy?
Kwestii związanych z budową instalacji nie należy utożsamiać z formalnościami dotyczącymi późniejszego prowadzenia działalności energetycznej. W zależności od rodzaju i skali źródła wytwarzanie energii może podlegać obowiązkowi uzyskania koncesji Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki albo wpisu do odpowiedniego rejestru.
Zasadniczo są to zagadnienia związane z uruchomieniem i eksploatacją źródła, a nie wyłącznie z samym pozwoleniem na rozpoczęcie robót budowlanych. Powinny jednak zostać przeanalizowane już na etapie przygotowywania modelu inwestycji, ponieważ wpływają na późniejszy sposób prowadzenia działalności.
Podobnie należy odpowiednio wcześnie przeanalizować sposób sprzedaży energii, udział w systemach wsparcia, obowiązki pomiarowe oraz zasady współpracy z operatorem sieci.
Najważniejsze akty prawne związane z inwestycjami OZE
Zakres regulacji zależy od technologii i lokalizacji, jednak w procesie przygotowania inwestycji najczęściej znaczenie mają następujące obszary prawne:
| Obszar | Główne regulacje |
|---|---|
| Proces budowlany | Prawo budowlane |
| Planowanie przestrzenne | ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym |
| Ochrona środowiska | przepisy dotyczące ocen oddziaływania przedsięwzięć na środowisko oraz ochrony przyrody |
| Energetyka i przyłączenie | Prawo energetyczne |
| Status instalacji OZE | ustawa o odnawialnych źródłach energii |
| Inwestycje wiatrowe | przepisy szczególne dotyczące elektrowni wiatrowych |
| Gospodarka wodna | Prawo wodne |
| Grunty rolne i leśne | przepisy o ochronie gruntów rolnych i leśnych |
| Zabytki | ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami |
W przypadku konkretnego przedsięwzięcia katalog przepisów może być szerszy. Zawsze należy korzystać z aktualnego brzmienia ustaw, rozporządzeń i aktów prawa miejscowego.
Co trzeba zrobić przed rozpoczęciem budowy inwestycji OZE?
Przygotowanie inwestycji OZE jest wieloetapowym procesem, w którym kwestie techniczne, środowiskowe, planistyczne i prawne wzajemnie na siebie wpływają. Przed rozpoczęciem budowy trzeba przede wszystkim zabezpieczyć prawo do nieruchomości, potwierdzić możliwość lokalizacji inwestycji, zbadać obowiązki środowiskowe, uzyskać odpowiednie warunki przyłączenia oraz przeprowadzić wymagane procedury budowlane. W zależności od położenia i technologii potrzebne mogą być również pozwolenia wodnoprawne, decyzje związane z gruntami rolnymi lub leśnymi, uzgodnienia konserwatorskie i inne decyzje szczególne. Im wcześniej inwestor zidentyfikuje wszystkie wymagane procedury i zależności między nimi, tym mniejsze jest ryzyko wielomiesięcznych opóźnień, kosztownych zmian projektu lub całkowitego zablokowania przedsięwzięcia.
